При обращении к теме сельского хозяйства в современном мире, мы обязательно столкнёмся с понятием «латифундист», берущее свое начало еще в Древнем Риме. Мы, конечно, не в Риме, но где бы ни находились земельные угодия, латифундист – это и есть тот самый человек, который ими владеет, пользуется и распоряжается, с целью получения прибыли. По сути, ничего не изменилось. Еще во времена Древнего Рима, землевладельцы, изнуренные бесконечными войнами, были вынуждены передавать свои плодородные земли в пользование процветающим помещикам. Ряды разоренных мелких землевладельцев стремительно пополнялись, благодаря чему помещики расширяли свои территории и в результате становились счастливыми обладателями крупных земельных массивов. Чуть позже именно их стали называть латифундистами, защитниками земель.

 Сегодня в качестве землевладельцев все чаще выступают не только добросовестные фермеры и организации, но и непрофильные инвесторы, так называемые лже-латифундисты. В распоряжении таких компаний — штат профессиональных юристов и значительные финансовые ресурсы, с помощью которых, они оформляют в собственность ценные с/х земли, не имея компетенции для использования их по назначению. 

 Процветание лже-латифундистов стало возможным, благодаря отсутствию единообразия в толковании норм земельного права, их излишней диспозитивности, а также низкому уровню подготовки юристов в с/х организациях. И в данной ситуации главным защитником земель с/х назначения и их законных владельцев можно по праву считать законодателя (Законодательное собрание РФ), который в очередной раз предпринимает попытку увеличить прозрачность процессов оборота с/х земель.

Так, очередным шагом к прозрачности оборота паевой земли стало принятие Федерального  закона от 29.12.2017 N 447-ФЗ «О внесении изменений в статьи 1 и 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», вступившего в силу 30 марта 2018 года. Изменения коснулись отдельных  положений об общем собрании участников общей долевой собственности.

Основные нововведения (Федеральный закон от 29 декабря 2017 г. № 447-ФЗ «О внесении изменений в статьи 1 и 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения«):

1. Общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня. Изменять повестку дня общего собрания оно не вправе.

В прошлой редакции отсутствовал запрет на принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, что нарушало права лиц, не принявших участие в собрании по причине отсутствия интереса к изначальной повестке, опубликованной в СМИ.

2. Не допускается включение в повестку дня общего собрания следующих вопросов, если решение по ним принято менее 3 месяцев назад:

— об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

— об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;

— о заключении (отказе в заключении либо изменении условий) соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

3. Решения общего собрания, отменяющие и (или) изменяющие ранее принятые решения, должны содержать указание на них.

4. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение.

Ранее отсутствовала норма, запрещающая голосовать одновременно по всем вопросам повестки дня, результат- судебные разбирательства с требованиями голосовавших признать их волеизъявление недействительным, совершенным под влиянием заблуждения и обмана, так как они выражая свою волю по отдельному вопросу, не знали, что голосуют по всем вопросам повестки дня.

5. Кворум общего собрания увеличится с 20% до 50% от общего числа участников долевой собственности.

6. Закреплены правила проведения повторного собрания с той же повесткой дня, которое может проводится не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания по причине отсутствия кворума. Установлен срок извещения органом местного самоуправления участников общей долевой собственности о проведении повторного собрания – не позднее чем за 30 дней до дня его проведения и кворум не менее чем 30 процентов от общего числа собственников. При этом с даты опубликования сообщения о созыве собрания и до даты проведения этого общего собрания созыв и проведение общего собрания, повестка дня которого содержит аналогичные вопросы, не допускаются.

7. Орган местного самоуправления обязан будет размещать протокол общего собрания на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) и на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка в течении 10 дней после даты проведения собрания.

Данное нововведение исключает возможность укрытия на неопределенный срок информации о результатах голосования и принятых решениях от заинтересованных лиц, в отношении долей которых, на основании результатов собрания, могут быть совершены юридически значимые действия, ограничивающие права владения, пользования и распоряжения ими, без возможности такого лица предпринять действия, направленные на защиту своих законным прав.

Данные изменения распространяют свое действие только при созыве и проведении общего собрания участников долевой собственности, сообщение о проведении которого опубликовано соответствующим органом местного самоуправления после 29 марта 2018 года.

Также необходимо помнить, что действие  Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяется  на садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, несмотря на принадлежность их к категории земель сельскохозяйственного назначения. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Ксения Гришина. Юрист-практик компании «АП-Групп» в сфере земельного права.